四川出臺(tái)住房租賃新政，來(lái)看對(duì)房東和租客的影響,！
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華西都市報(bào)
2016年10月28日
華西都市報(bào)
2016年10月28日
日前,，四川省出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》），公布了一系列政策,。其中針對(duì)“商改租”可能涉及土地使用年限延長(zhǎng)而導(dǎo)致需要補(bǔ)交地價(jià)的問(wèn)題，《意見(jiàn)》也明確了“商改租”后,，土地使用年限和容積率不變,，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水,、用電,、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。到2020年,，全省基本形成以市場(chǎng)配置為主,、政府提供基本保障的住房租賃體系。說(shuō)了這么多,到底這個(gè)新政對(duì)房東和租客有什么影響呢?
劃重點(diǎn)：
房東能否改造“蝸居”出租,？
可隔成多個(gè)房間,，臥室面積不得低于5平
寫(xiě)字樓租不出去，咋辦,？
"可以改建后作為住房出租"
個(gè)人出租住房咋繳稅,？
月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,在2017年12月31日之前免征增值稅……
房東
房租月入3萬(wàn)以下
到明年底免稅
《意見(jiàn)》指出，“房東”既包括個(gè)人也包括房屋租賃企業(yè),，并對(duì)他們明確了一系列的稅收支持政策,。
1.對(duì)出租今年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，《意見(jiàn)》明確“房東”可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,，按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅,。
省國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該政策之前“房東”只能按一般計(jì)稅方法,，即11%稅率減去進(jìn)項(xiàng)來(lái)繳稅,。新政對(duì)當(dāng)前大量租下“散戶”房屋后，再統(tǒng)一裝修管理并出租的租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)是巨大利好,。“從屋主手中1500元租下房屋,，我們裝修后2000元出租,，由于屋主個(gè)人無(wú)法提供發(fā)票，無(wú)法減去進(jìn)項(xiàng),，過(guò)去我們就只有按2000元來(lái)繳11%的稅,。”四川滿城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司總經(jīng)理于清表示，新政相當(dāng)于一次性“減掉”6%的稅
2.對(duì)個(gè)人租房,，《意見(jiàn)》明確由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅,。
這該怎么算？省國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，其公式為：房租收入105%X1.5%,，即月入4萬(wàn)元房租，約需繳稅571元,。對(duì)個(gè)人出租住房月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,，《意見(jiàn)》明確在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。
可隔成多個(gè)房間
臥室面積不得低于5平
關(guān)于房東能否改造房屋,，將客廳等隔成多個(gè)房間出租的問(wèn)題，《意見(jiàn)》進(jìn)行了規(guī)范,。
1.在允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方住宅設(shè)計(jì)的有關(guān)規(guī)定改造后出租前提下,，《意見(jiàn)》要求改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,，必須確保消防設(shè)施完好有效,。
2.改造后每個(gè)臥室使用面積不得少于5平方米，廚房,、衛(wèi)生間,、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，設(shè)定面積下限是為維護(hù)承租人利益,，確保租房安全和基本舒適度。我省不限制改造房屋間數(shù),。
3.《意見(jiàn)》明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地,，調(diào)整后用水,、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。
租客
可提取公積金交租金
對(duì)租戶來(lái)說(shuō),，租房最大麻煩，或許就是房東不按規(guī)矩“出牌”——隨意提高租金,、中止合約等,。由于不少租房合同缺乏對(duì)此剛性規(guī)定,，租戶只能敢怒不敢言。對(duì)此《意見(jiàn)》明確,，各地住建部門(mén)將會(huì)同工商行政管理部門(mén)推行使用住房租賃合同示范文本,。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)政策此前只在成都等部分地方推行,，政策出臺(tái)后將推廣到全省,。這將明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，有效遏制方面提高租金,、隨意克扣押金等行為,。
《意見(jiàn)》明確要落實(shí)“公積金交房租”政策。
租住公租房,，職工可按照實(shí)際房租支出全額提?。蛔庾∩唐纷》?，各地將根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平和租住住房面積,，確定租房提取額度。
非本地戶籍的外地承租人,，可按照相關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證后,，在居住地提取住房公積金用于支付房租。
監(jiān)管
公租房交由企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理
要避免租賃市場(chǎng)亂象,，政府監(jiān)管尤為關(guān)鍵,。《意見(jiàn)》明確提出將加強(qiáng)行業(yè)管理,，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布,，推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度,，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄,，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，上述市場(chǎng)主體包括房東,、租戶、相關(guān)中介,，失信行為包括拖欠房租,、違法合同、發(fā)布虛假租房信息等,。聯(lián)合懲戒方式按國(guó)家相關(guān)規(guī)定實(shí)行,。
此外，《意見(jiàn)》要求各市縣積極推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作（PPP）公租房項(xiàng)目試點(diǎn)工作,，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化,、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理,，不斷提高管理和服務(wù)水平。
劃重點(diǎn)：
房東能否改造“蝸居”出租,？
可隔成多個(gè)房間,，臥室面積不得低于5平
寫(xiě)字樓租不出去，咋辦,？
"可以改建后作為住房出租"
個(gè)人出租住房咋繳稅,？
月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,在2017年12月31日之前免征增值稅……
房東
房租月入3萬(wàn)以下
到明年底免稅
《意見(jiàn)》指出，“房東”既包括個(gè)人也包括房屋租賃企業(yè),，并對(duì)他們明確了一系列的稅收支持政策,。
1.對(duì)出租今年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，《意見(jiàn)》明確“房東”可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法,，按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅,。
省國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，該政策之前“房東”只能按一般計(jì)稅方法,，即11%稅率減去進(jìn)項(xiàng)來(lái)繳稅,。新政對(duì)當(dāng)前大量租下“散戶”房屋后，再統(tǒng)一裝修管理并出租的租賃企業(yè)來(lái)說(shuō)是巨大利好,。“從屋主手中1500元租下房屋,，我們裝修后2000元出租,，由于屋主個(gè)人無(wú)法提供發(fā)票，無(wú)法減去進(jìn)項(xiàng),，過(guò)去我們就只有按2000元來(lái)繳11%的稅,。”四川滿城房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限責(zé)任公司總經(jīng)理于清表示，新政相當(dāng)于一次性“減掉”6%的稅
2.對(duì)個(gè)人租房,，《意見(jiàn)》明確由按照5%征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅,。
這該怎么算？省國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，其公式為：房租收入105%X1.5%,，即月入4萬(wàn)元房租，約需繳稅571元,。對(duì)個(gè)人出租住房月租金收入不超過(guò)3萬(wàn)元的,，《意見(jiàn)》明確在2017年12月31日之前可按照規(guī)定享受免征增值稅政策。
可隔成多個(gè)房間
臥室面積不得低于5平
關(guān)于房東能否改造房屋,，將客廳等隔成多個(gè)房間出租的問(wèn)題，《意見(jiàn)》進(jìn)行了規(guī)范,。
1.在允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方住宅設(shè)計(jì)的有關(guān)規(guī)定改造后出租前提下,，《意見(jiàn)》要求改造中不得改變?cè)蟹阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,，必須確保消防設(shè)施完好有效,。
2.改造后每個(gè)臥室使用面積不得少于5平方米，廚房,、衛(wèi)生間,、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，設(shè)定面積下限是為維護(hù)承租人利益,，確保租房安全和基本舒適度。我省不限制改造房屋間數(shù),。
3.《意見(jiàn)》明確允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地,，調(diào)整后用水,、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。
租客
可提取公積金交租金
對(duì)租戶來(lái)說(shuō),，租房最大麻煩，或許就是房東不按規(guī)矩“出牌”——隨意提高租金,、中止合約等,。由于不少租房合同缺乏對(duì)此剛性規(guī)定,，租戶只能敢怒不敢言。對(duì)此《意見(jiàn)》明確,，各地住建部門(mén)將會(huì)同工商行政管理部門(mén)推行使用住房租賃合同示范文本,。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這項(xiàng)政策此前只在成都等部分地方推行,，政策出臺(tái)后將推廣到全省,。這將明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，有效遏制方面提高租金,、隨意克扣押金等行為,。
《意見(jiàn)》明確要落實(shí)“公積金交房租”政策。
租住公租房,，職工可按照實(shí)際房租支出全額提?。蛔庾∩唐纷》?，各地將根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平和租住住房面積,，確定租房提取額度。
非本地戶籍的外地承租人,，可按照相關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證后,，在居住地提取住房公積金用于支付房租。
監(jiān)管
公租房交由企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理
要避免租賃市場(chǎng)亂象,，政府監(jiān)管尤為關(guān)鍵,。《意見(jiàn)》明確提出將加強(qiáng)行業(yè)管理,，規(guī)范中介機(jī)構(gòu)房源信息發(fā)布,，推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度,，全面建立相關(guān)市場(chǎng)主體信用記錄,，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒。
省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,，上述市場(chǎng)主體包括房東,、租戶、相關(guān)中介,，失信行為包括拖欠房租,、違法合同、發(fā)布虛假租房信息等,。聯(lián)合懲戒方式按國(guó)家相關(guān)規(guī)定實(shí)行,。
此外，《意見(jiàn)》要求各市縣積極推進(jìn)政府和社會(huì)資本合作（PPP）公租房項(xiàng)目試點(diǎn)工作,，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化,、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理,，不斷提高管理和服務(wù)水平。
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